청약 부진에도 결국은 ‘완판’…수도권 분양시장 '시간차 회복' 中

도권 입주 물량 10만 6305가구...12년 만의 최저, 공급절벽 본격화

 

|스마트투데이=이재수 기자| 서울과 수도권 일부 지역을 제외한 분양 시장 전반이 침체된 가운데, 낮은 청약 경쟁률에도 불구하고 선착순 분양에서 100% 완판되는 단지가 늘고 있다. 청약 이후 일정 시간이 지난 뒤 계약이 이어지는 이른바 ‘시간차 회복’ 현상이 확산는 분위기다. 초기 청약 성적만으로 분양 성패를 단정할 수 없는 환경이 형성되고 있다는 분석이다.

실제로 지난해 4월 경기 용인 처인구에서 분양된 ‘용인 푸르지오 원클러스터 2·3단지’는 평균 경쟁률이 각각 0.38대 1, 1.25대 1에 그쳤지만 약 7개월 만에 전 가구 계약을 완료했다. 같은 해 6월 분양된 ‘오산세교 아테라’도 평균 2.6대 1의 경쟁률 이후 약 5개월 만에 완판됐고, ‘탑석 푸르지오 파크7’ 역시 0.38대 1의 저조한 경쟁률에도 6개월 만에 분양을 마쳤다.

 

분양가 상승·개발 호재…관망 수요 계약으로 '전환’

이 같은 흐름의 배경에는 분양가 상승에 따른 ‘가격 인식 역전'이 주요 요인으로 꼽힌다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 2월 수도권 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3217만원으로, 1년 전보다 14.3% 상승했다. 후속 공급 단지의 분양가가 오르면서 기존 분양 단지가 상대적으로 저렴하게 재평가되는 ‘가격 역전’ 현상이 나타나고 있는 것이다.

또한, 분양가 상승에 더해 지역 내 교통망 확충 ∙ 산업단지 조성 등 개발호재가 가시화 되면서 추가 시세 상승 가능성까지 높아지자, 관망 수요의 계약 전환이 확대된 것으로 보인다.

수도권 입주 물량 ‘급감’…신축 희소성 커진다

공급 감소 역시 시장 흐름을 바꾸는 주요 요인이다. 부동산R114에 따르면 2026년 수도권 입주 예정 물량은 10만 6305가구로, 2014년 이후 12년 만의 최저 수준으로 나타났다. 2024년 17만 1796가구, 2025년 13만 1956가구에 이어 올해는 10만 가구 수준으로 줄며, 2년 새 약 38%(6만 5491가구)가 감소했다.

지역별로 서울은 전년 대비 9988가구(36.8%) 줄어든 2만 7115가구가 입주할 예정이다. 중구∙용산∙종로∙관악 등 일부 지역은 올해 입주가 없는 반면, 서초(5,946가구)∙송파(2,572가구)∙은평(2,451가구) 등에 물량이 집중되며 지역별 입주 양극화 현상도 나타난다.

경기도는 6만 1728가구로 수도권에서 가장 많은 입주 물량이 예정돼 있지만 지역 간 공급 편차가 크게 나타난다. 특히 김포는 올해 입주 예정 물량이 28가구에 불과한 반면 평택(8,522가구)∙이천(7,675가구)∙파주(4,374가구)∙부천(3,965가구) 등 일부 지역에는 비교적 많은 입주 물량이 예정돼 있다.

인천은 올해 1만 7462가구가 입주할 예정이며, 서구와 미추홀구를 중심으로 신규 입주가 예정돼 있다.

시장에서는 이러한 공급 감소가 향후 전세가와 매매가 상승 압력으로 이어질 가능성을 제기한다. 입주 물량은 단기간에 늘리기 어려운 데다 분양가 상승까지 겹치면서 신규 분양 아파트의 희소성이 더욱 커질 것이라는 분석이다.

업계 관계자는 “수도권 입주 물량이 급감하는 가운데 일부 지역에만 공급이 몰리는 현상이 나타나고 있다”며 “입주 물량이 제한적인 지역에서는 신축 아파트의 희소성이 커질 수 있는 만큼 가격 경쟁력을 갖춘 분양가 상한제 단지는 수요자 입장에서 노려볼 만하다”고 덧붙였다.

용인·김포·남양주 등 주요 분양 단지 ‘관심’

이 같은 시장 흐름 속에서 수도권 주요 분양 단지에도 관심이 쏠리고 있다.

BS한양은 경기도 김포시 풍무역세권 도시개발사업 B1블록에 조성되는 '풍무역세권 수자인 그라센트 2차'를 오는 4월 분양할 예정이다. 단지는 경기도 김포시 사우동 167-1번지 일원(풍무역세권 도시개발사업 B1블록)에 지하 2층~지상 28층, 7개동, 총 639가구 규모로 조성된다. 분양가상한제가 적용돼 합리적인 분양가가 기대된다.

 김포골드라인 사우역을 도보로 이용할 수 있고, 한 정거장 거리의 5호선 풍무역을 통해 서울 주요 업무지구로 편리하게 이동할 수 있다. 인근에 사우초와 사우고를 걸어서 통학할 수 있으며, 사우동 생활권과 직접 맞닿아 있어 사우동 학원가 및 행정·생활 인프라를 함께 누릴 수 있다.

롯데건설은 경기 광주시에 ‘경기광주역 롯데캐슬 시그니처 1단지’를 공급한다. ‘경기광주역 롯데캐슬 시그니처’ 1, 2단지는 경기도 광주시 양벌동과 쌍령동 일원, 2개 블록에 총 2326가구의 대단지로 건립된다. 이중 지하 7층~지상 최고 32층, 7개 동, 전용면적 59~260㎡, 총 1077가구 규모로 공급되는 1단지가 먼저 분양에 나선다.

금호건설은 경기 남양주시 왕숙2지구에 민간참여 공공분양 아파트인 ‘왕숙 아테라’를 분양 예정이다. 남양주 왕숙2지구에서 처음 본청약을 진행하는 민간참여 공공분양 단지로, 분양가 상한제가 적용돼 합리적인 가격 경쟁력을 갖췄다. 지하 2층~지상 29층, 7개동, 전용 59·74·84㎡ 총 812가구 규모로 조성되며, 교통·교육·생활 인프라를 모두 가까이 누릴 수 있는 중심 입지가 강점이다.

용인 처인구 역북동에 공급되는 ‘용인 푸르지오 클루센트’는 현재 선착순 계약을 진행 중이다. 지하 3층~지상 29층, 6개 동, 전용 84㎡ 단일면적 총 784가구 규모로 조성되며 계약금 정액제와 중도금 무이자 혜택이 제공된다. 비규제 단지로 LTV 70% 적용, 전매 제한 완화 등도 특징이다. 단지는 용인 반도체 클러스터 수혜가 예상되는 입지에 자리해 삼성전자 국가산단과 SK하이닉스 클러스터 접근성이 뛰어나며, 교통망 확충 계획도 예정돼 있다.

건설업계 관계자는 “입지와 가격 경쟁력을 갖춘 단지는 시간이 지나며 결국 수요가 유입되는 구조가 뚜렷해지고 있다”고 말했다.